Сделка купли-продажи подразумевает заключение договора между сторонами, одной из них является покупатель, а другой продавец, по условиям которого стороны обязуются произвести взаимный расчет посредством банковской ячейки. Для этого на имя покупателя арендуется ячейка на 2 месяца. Покупатель закладывает нужную сумму в банк.
Далее сторонами подписывается доп. соглашение, в котором есть условие — забирать денежные средства из ячейки можно в течение 1-го месяца, при условии, если стороны приходят в банк вместе (по факту регистрации договора в Росреестре).
Далее договор купли-продажи (ДКП) жилой площади сдается в Росреестр. Спустя некоторое время работники Росреестра «находят» в сведениях о покупателе разнообразные ошибки, что задерживает сроки регистрации. В случае, когда сделка зарегистрирована, покупатель оттягивает визит в банк до истечения срока действия выше упомянутого дополнительного соглашения («потеряны ключи», «заболели родственники», «неожиданный отъезд по работе») . И в момент завершения срока вышеупомянутого соглашения покупатель единолично забирает денежные средства из банка и «исчезает». Продавец, в свою очередь, узнает, что деньги, которые по факту принадлежат ему пропадают, вто время как проданная квартира уже является собственностью покупателя.
… Сделка купли-продажи подразумевает заключение договора между сторонами, одной из них является покупатель, а другой продавец, по условиям которого стороны обязуются произвести взаимный расчет посредством банковской ячейки. Покупатель закладывает нужную сумму в банк.
ДКП прошел этап регистрации, стороны приходят в банк, и продавец изымает денежные средства. А позже обнаруживается, что половина из них — фальшивка.
Подобные истории — не редкость. Случаются и ситуации, когда все документы имеют все необходимые подписи, деньги переданы, посредник забрал вою комиссию, а квартира по факту оказывается не свободной, и не понятно, в какой промежуток времени ее освободят. Уберечь свои нервы и денежные средства возможно.
Третий – не лишний
«Передача денежных средств — это ключевой момент любой сделки с недвижимостью, — утверждает Александр Жилевский, президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов. — Так как право собственности переходит от продавца к покупателю только после регистрации в Управлении Росреестра, снятия всех проживающих с учета и физического освобождения квартиры. Учитывая то, что процедура длительная, процесс передачи денежных средств должен осуществляться частями: посредством банковской ячейки или расчетного счета. Выбранный вариант в обязательном порядке указывается в ДКП. И лучше всего доверить эту процедуру третьему лицу, в котором будут уверены обе стороны. Третьим лицом может выступать агентство недвижимости с опытом проведения подобных сделок».
«Взаиморасчет – одно из самых тонких мест в сделке купли-продажи недвижимости, — говорит и Марина Федотова, заместитель генерального директора АН «Адрес». — Но законодательство не оговаривает этот процесс. В следствие этого возможны различные варианты взаиморасчетов.
Процесс заключения сделки состоит из 2-ух основных моментов: нужно подписать ДКП и зарегистрировать его в Управлении Росреестра. Срок между этими двумя пунктами — не менее одного месяца.
Важно отметить, в некоторых регионах срок регистрации сокращен, что в любом случае делает проще организацию расчета и повышает качественный уровень. У нас сокращена только регистрация ипотечных сделок.
В последние годы рынок стремительно меняется, агентствам недвижимости противостоят силы частных маклеров, которые не всегда оценивают свои силы в проведении безопасной сделки. К сожалению, мы вновь узнаем, что передача денег происходит в неподходящих местах (в машинах, непосредственно отделении Росреестра), что исключает возможность адекватно оценить ситуацию и даже произвести перерасчет денежных средств.
Но обратной стороной медали стало повышение спроса со стороны клиентов, которые самостоятельно провели всю сделку за исключением взаиморасчета. У людей есть готовность оплачивать безопасность. Гарантировать это могут агентства недвижимости с сертификацией.
Подобные компании уже на первом этапе, когда подаются документы, предлагают все варианты взаиморасчета на рассмотрение специальной комиссии. Последняя состоит из представителей правоохранительных органов, администрации города, юристов, представителей общества защиты прав потребителей (Облпотребнадзора), представителей ведущих компаний по недвижимости.
Передавать деньги стоит по технологии, которая подразумевает соглашения сторон, в том числе и дробные выплаты.
Так как сделки не могут быть одинаковыми, каждый конкретный случай мы рассматриваем индивидуально, предлагая наиболее подходящую схему, гарантирующую безопасность всех сторон, в числе которых покупатель, продавец и второстепенные лица. И нет никакой разницы, о каком виде недвижимости идет речь. За 13 лет работы ни одной жалобы не поступило. Особую важность имеет грамотность оформленния документов. Например, по истечении 6 месяцев при оформлении налогового вычета при неправильно оформленных документах, в точ числе ошибках в расписках, возникают проблемы. Где потом найти продавца?
Для максимальной безопасности проведения взаиморасчетов оптимально воспользоваться услугами одного из сертифицированных агентств.
Так как ведущие агентства с богатым опытом работы ценят свою репутацию больше, чем сиюминутную прибыль. Схемы передачи денежных средств могут отличаться, но, в любом случае, гарантируется проведение сделки по запланированному пути. Частные маклеры, проводящие консультации не имеют возможности дать такой гарантии.
Защита в 8 этапов
Агентство недвижимости «Выбор» более 15 лет использует программу «Ваша защита». Она действует при купле-продаже недвижимости, как жилой, так и коммерческой. За этот срок продуманы все варианты безопасности и защиты 3-ех сторон, принимающих участие в сделке, которыми выступают продавец, покупатель и риэлтор. «Ваша защита» проходит усовершенствование в связи с изменением законодательства и включает в себя восемь этапов сделки: половину при подготовке, половину на ступени завершения.
8 этапов безопасной сделки включают:
1. Подачу заявки на куплю/продажу (с показами, рекламой в СМИ, включает показы, рекламу в СМИ, сбором всей нужной документации, оформлением приватизации и т.п.).
2. Процесс согласования всех условий сделки (стоимость, валюта сделки, сроки выплат).
3. Подготовку полного пакета документов по стандарту Управления Росреестра и полной суммы денежных средств, которые участвуют в сделке. По условиям программы деньги пересчитываются, проверяются на предмет фальшивых и кладутся на хранение в банковскую ячейку.
4. Подписание сторонами ДКП.
5. Регистрацию договора в Управлении Росреестра. Продавец забирает часть денег из банковской ячейки. Обязательным условием является присутствие одного из представителей агентства — третьей стороны.
6. Снятие лиц, проживающих в квартире, с регистрационного учета. Таким образом покупатель может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, что включает продажу, сдачу в аренду, дарение.
7. Физическое освобождение квартиры. Покупатель вправе использовать приобретенную недвижимость.
8. Выплату комиссии риэлтору. В данном случае претензии не поступят от сторон.
Данная технология предусматривает поэтапный переход прав собственности к покупателю от продавца. Товаром выступает сама собственность и право ее использования. Про пропуске или нарушении одного из этапов сделка считается не действительной и не может быть осуществлена.
Аналогичный принцип лежит и в системе расчета: право на владение оплачивается поэтапно и частично переходит к собственнику.
При полном переходе права собственности выплачивается оставшаяся сумма и оплачиваются услуги, оказанные посредником. Места обману здесь нет. При подписании ДКП покупатель подтверждает свою платежеспособность.
Чтобы избежать мошенничества по совету осторожных продавцов (покупателей) следует:
— Не передавать денежные средства до момента регистрации ДКП.
— Внимательно пересчитывать и проверять деньги. Оптимально подойдет специальное оборудование для пересчета, в некоторых банках эта услуга предоставляется бесплатно.
— Заменить использование банковской ячейки на аккредитив. При данном раскладе банк будет нести ответственность за передачу денежных средств, их пересчет и проверку. Так как по условиям соглашения продавец сможет забрать деньги только по предъявлению ДКП, прошедшему регистрацию.